Analiza ceny
Jak ustalić cenę mieszkania — metoda porównawcza krok po kroku
2026-08-12 · 6 min czytania
Różnica między ceną ofertową a finalną transakcją wynosi zwykle 3–8%. Cena oparta wyłącznie o portale jest więc zawyżona już na starcie.
Metoda porównawcza: wybierz 5–8 transakcji z ostatnich 6 miesięcy, w podobnym standardzie, metrażu ±15% i tej samej okolicy. Skoryguj o piętro, windę, balkon, ekspozycję, stan wykończenia i wysokość czynszu. Uzyskany przedział zł/m² pomnóż przez powierzchnię.
Typowe korekty: brak windy powyżej trzeciego piętra to 4–7% mniej, wysoki czynsz administracyjny kilka procent, a miejsce postojowe w centrum dużego miasta potrafi dodać kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Dla płynnych mieszkań 2–3 pokojowych rozsądny zapas negocjacyjny to 2–4%. Powyżej 7% oferta wypada z filtrów cenowych i traci najcenniejsze pierwsze tygodnie ekspozycji.
Uwaga na nazewnictwo: formalną wycenę (operat szacunkowy) sporządza rzeczoznawca majątkowy. My przygotowujemy analizę porównawczą i rekomendację ceny ofertowej — to ocena rynkowa pośrednika.
Chcesz poznać realną cenę swojej nieruchomości?
Przygotujemy analizę porównawczą opartą o dane transakcyjne z Twojej okolicy — przedział ceny ofertowej i prognozę czasu sprzedaży. To ocena rynkowa pośrednika, nie operat rzeczoznawcy.
Umów rozmowę o nieruchomości